Extrait du document d’information

Dénomination de l’OPCI : CLEO PIERRE SPI-RFA

Régi par les dispositions de la loi n° 70-14 relative aux Organismes de placement collectif immobilier

Agréé par l’AMMC en date du 24 décembre 2020 sous la référence AG/SPI/005/2020.

 

Constitué à l’initiative de la société de gestion : REIM PARTNERS

Adresse du siège social de la société de gestion : Rond-Point reliant l’avenue AC 60 et Route de Sidi Messaoud Route de Bouskoura, Casablanca

 

Ce document constitue un extrait du document d’information visé par l’AMMC en date du 18 mars 2021 sous la référence VI/SPI/001/2021, tel que prévu par les dispositions de l’article 6 de la loi n°70-14 relative aux Organismes de placement collectif immobilier promulguée par le dahir n° 1-16-130 du 21 Kaada 1437 (25 août 2016).   Le visa du document d’information par l’AMMC n’implique ni approbation de l’opportunité d’investissement dans l’OPCI, ni authentification des informations présentées. Il est attribué après examen de la pertinence et de la cohérence de l’information donnée dans la perspective de la commercialisation des actions dudit OPCI auprès du public.   L’extrait du document d’information fournit des informations essentielles aux investisseurs de cet OPCI. Il ne s’agit pas d’un document promotionnel. Les informations qu’il contient sont fournies conformément à une obligation légale, afin d’aider les investisseurs à comprendre en quoi consiste un investissement dans cet OPCI et quels risques y sont associés. Les investisseurs sont invités à le lire pour décider en connaissance de cause d’investir ou non.

SOMMAIRE

1- Durée d’investissement recommandée

2- Politique d’investissement

3- Conditions et modalités d’émission des actions de l’OPCI ainsi que celles de restriction, de limitation ou de suspension d’émission et de sa reprise

4- Conditions et modalités de rachat des actions de l’OPCI ainsi que celles de restrictions, de limitation ou de suspension de rachat d’Actions ainsi que sa reprise

5- Modalités et périodicité de détermination de la Valeur Liquidative de l’Action de la SPI-RFA

6- Frais et commissions

7- Modalités de distribution de tout produit ou revenu aux porteurs de titres

8- Informations pratiques

Pour les besoins du présent extrait du Document d’Information, et sous réserve d’une interprétation différente en fonction du contexte, les termes commençant par une majuscule et les acronymes ont la signification qui leur est attribuée dans le Document d’Information.

Le présent extrait fournit aux investisseurs les éléments d’information suivants :

1- Durée d’investissement recommandée

La durée d’investissement recommandée est de quinze (15) ans.

2- Politique d’investissement

2.1- Objectifs de gestion et stratégie d’investissement

2.1-1. Objectifs de gestion

La SPI-RFA a pour objectif de gestion de proposer aux Actionnaires, dans le cadre d’un horizon de détention à long terme, un résultat auquel participent la distribution de dividendes et la revalorisation potentielle de ses Actions avec une allocation d’actifs investie dans le secteur de l’immobilier.

Ces Actifs sont localisés au Royaume du Maroc et exploités sous forme (i) d’agences bancaires, centres d’affaires, succursales, annexes, bureaux, etc. détenus initialement par le groupe BMCI ou (ii) de bureaux, commerces, logistique et locaux d’activité, santé, éducation, industrie, détenus par le groupe BMCI ou tout autre banque ou institution financière de premier plan disposant d’une situation financière, d’une solvabilité et d’une notoriété équivalente à celle de BMCI.

La SPI-RFA a pour objectif la détention directe ou indirecte d’actifs immobiliers en vue de leur location. L’exposition directe ou indirecte au marché immobilier peut atteindre 99.9% de la valeur globale de l’Actif de la SPI-RFA.

2.1-2. Stratégie d’investissement

La Société de Gestion veille au déploiement de la stratégie d’investissement de la SPI-RFA, en agissant dans l’intérêt exclusif des Actionnaires. L’identification des opportunités d’investissement, leur allocation et leur réalisation sont menées conformément à la Règlementation OPCI, au Document d’Information et aux procédures internes de la Société de Gestion, en particulier les procédures de (i) prise de décision d’investissement, (ii) gestion des risques (iii) gestion des liquidités et (iv) information des investisseurs.

a) Stratégie d’investissement globale

L’investissement de la SPI-RFA porte sur des Actifs Immobiliers exploités par la BMCI et certaines entités du groupe BMCI (ou toute autre banque de premier plan) répartis sur tout le territoire marocain ainsi que des bureaux, commerces, logistique et locaux d’activité, santé, éducation, industrie, etc. loués par des preneurs de premier plan.

Dans l’attente de la réalisation de sa stratégie d’investissement, la SPI-RFA place les liquidités disponibles en actifs financiers liquides.

La Société de Gestion poursuit cette stratégie d’investissement et d’allocation dès la création de la SPI-RFA, déclinée à travers les objectifs fixés présentés dans la section précédente. Les risques relatifs à la politique d’investissement sont suivis par la Société de Gestion grâce au contrôle des procédures opérationnelles mises en place, la garantie des moyens humains et techniques et le suivi des ratios de dispersion réglementaires.

Le tableau ci-dessous résume les règles d’éligibilité et limites d’investissement de la SPI-RFA :

(*) % exprimé par rapport au total actif de la SPI-RFA.

(**) % exprimé par rapport aux Actifs Immobiliers de la SPI-RFA.

(***) % qu’à concurrence de la quote-part que ces actifs investissent dans les actifs (a) et (b).

Politique d’endettement :

La SPI-RFA peut avoir recours à l’endettement pour :

• financer l’acquisition ou la conservation du patrimoine immobilier dans le cadre de programmes de réhabilitation ou de remise à niveau des actifs
• procéder à des refinancements,
• faire face à des demandes exceptionnelles de rachats d’Actions.

La SPI-RFA peut contracter :

(i) des emprunts dans la limite de 60% de la valeur des Actifs Immobiliers sous forme :

• d’obligations émises conformément aux dispositions de la loi n°17-95 relative aux sociétés anonymes ;
• des avances en comptes courants d’associés ;
• d’emprunts bancaires d’une maturité supérieure à une année.

Pour l'appréciation de cette limite, il est tenu compte de l'ensemble des emprunts et dettes souscrits directement par l’OPCI, ou indirectement à concurrence du pourcentage de sa participation dans les sociétés et les OPCI visés respectivement aux 4) et 5) de l'article 3 de la Loi 70-14.

(ii) des emprunts de trésorerie dans la limite de 15% de la valeur des Actifs Financiers. Sous forme :

• d'émissions de billets de trésorerie tels que définis à l'article 4 de la loi n° 35-94 relative à certains titres de créances négociables promulguée par le dahir n°1-95-3 du 24 Chaabane 1415 (26 janvier 1995), telle qu'elle a été modifiée et complétée ;
• d’emprunts bancaires d’une maturité maximale d’une année.

Les limites prévues aux (i) et (ii) devront être respectées le 30 juin et le 31 décembre de chaque année.

La Société de Gestion informe sans délai l'AMMC de tout non-respect des règles précitées, et indique les raisons et décrit les mesures qu'elle compte entreprendre pour régulariser sa situation. La régularisation de la situation doit intervenir dans un délai maximum d'un (1) an.

L’endettement de la SPI-RFA se fait en devise marocaine (MAD). La SPI-RFA peut, le cas échéant, grever ses actifs des sûretés nécessaires à la conclusion de contrats entrant dans son objet notamment les contrats relatifs aux emprunts susvisés telles que : hypothèques, délégation de loyer, nantissement d’actions, etc.

Les prêteurs sollicités pour ces emprunts sont des établissements de crédit dont le siège est établi au Maroc. Les emprunts peuvent être conclus à taux fixe ou à taux variable plafonné.

Le Dépositaire peut accorder des prêts à la SPI-RFA dans les conditions normales de marché et dans l’intérêt exclusif des porteurs de titres.

Les Actionnaires seront informés de la situation de l’endettement de la SPI-RFA dans le cadre du rapport annuel élaboré et présenté par la Société de Gestion.

Par ailleurs, la SPI-RFA peut également consentir des avances en compte courant d’associés aux sociétés mentionnées au (4) de l’article 3 de la loi 70-14 dans la limite de 10% maximum de l’actif de la SPI-RFA, si elle détient directement au moins cinq pourcent (5%) du capital social.

b) Stratégie d’investissement adoptée en fonction de la nature des actifs

1. Stratégie d’investissement pour la poche immobilière

La SPI-RFA met en œuvre sa stratégie d’investissement afin d’atteindre une exposition au marché de l’immobilier pouvant atteindre 99.9% de la valeur globale de son Actif.

La mise en place de cette stratégie se matérialise essentiellement par des acquisitions en direct ou par des apports à la SPI-RFA d’Actifs Immobiliers ou via des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière ou à travers la réalisation d’opérations de projets de développement.

L’investissement de la SPI-RFA porte sur des Actifs Immobiliers exploités par la BMCI et certaines entités du groupe BMCI (ou toute autre banque de premier plan) répartis sur tout le territoire marocain ainsi que des bureaux, commerces, logistique et locaux d’activité, santé, éducation, industrie, etc. loués par des preneurs de premier plan.

Conformément à la Loi n°70-14, l’actif de la SPI-RFA est constitué à hauteur de 60 % au moins d’Actifs Immobiliers, c’est-à-dire :

1. les biens immeubles immatriculés, acquis ou construits en vue de la location ou des immeubles en cours de construction destinés à la location ainsi que des droits réels portant sur lesdits biens, à savoir :

- les immeubles loués ou mis en vue de leur location à la date de leur acquisition par la SPI-RFA ;

- les immeubles neufs acquis par la SPI-RFA en vue de leur location ;

- les immeubles acquis par la SPI-RFA en état futur d’achèvement ;

- les immeubles qu’elle fait construire, rénover ou réhabiliter en vue de la location ;

- les terrains non bâtis situés dans une zone destinée à la construction en vue de la location, et disposant d’un programme de construction.

2. tout droit réel conféré par un titre ou par un bail à raison de l'occupation d'une dépendance du domaine public de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public sur les ouvrages, constructions et installations à caractère immobilier réalisés sur ladite dépendance ;

3. tout droit réel prévu par une législation étrangère et similaire à l'un des droits mentionnés aux i) et ii) ci-dessus.

4. les titres de capital, certificats de sukuk, droits, créances ou titres de créances permettant la participation directe ou indirecte au capital social dans des sociétés à prépondérance immobilière, à l'exclusion des sociétés de personnes et des sociétés civiles ;

5. les titres d’autres OPCI de droit marocain.

Conformément aux procédures internes de la Société de Gestion, l’opportunité d’investissement dans un Actif Cible est reçue et analysée en interne avant d’être présentée au Comité d’Investissement de la Société de Gestion (« Growth Council ») qui décide de retenir l’Actif Cible et de l’allouer à la SPI-RFA ou de le rejeter.

2. Stratégie d’investissement pour la poche financière

La poche financière de la SPI-RFA est investie en instruments prenant la forme de :

• valeurs émises par le Trésor et les titres de créance garantis par l'État ;
• titres de créances négociables tels que définis par la loi n°35-94 relative à certains titres de créances négociables ;
• parts et actions d'OPCVM monétaires ; et/ou
• dépôts à vue ou pour une durée n'excédant pas deux (2) ans, auprès d'établissements habilités à recevoir des fonds auprès du public.

2.2- Indice de référence

Néant.

2.3- Facteurs de risques

2.3-1. Risques généraux

1. Risque de perte en capital

La SPI-RFA n’offre aucune garantie ou protection en capital. L’Actionnaire est averti que la performance de la SPI-RFA peut ne pas être conforme à ses objectifs et que son capital investi peut ne pas lui être restitué intégralement.

2. Risque lié à la gestion discrétionnaire

La Société de Gestion gère la SPI-RFA de façon discrétionnaire selon les conditions prévues dans les Statuts et dans le respect du présent Document d’Information, notamment en ce qui concerne la stratégie d’investissement.

Le style de gestion pratiqué par la SPI-RFA repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des Actifs. Il existe un risque que cette appréciation soit démentie par la performance des investissements et que la SPI-RFA ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou les actifs les plus performants. La performance de la SPI-RFA peut être inférieure à l’objectif de gestion. La Valeur Liquidative de la SPI-RFA peut avoir une performance négative.

2.3-2. Risques spécifiques à la SPI-RFA

1. Risques liés au marché immobilier

L’investissement réalisé par la SPI-RFA dans l’immobilier est soumis directement ou indirectement aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers.

Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs.

De nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs ou des participations détenues par la SPI-RFA et sur sa Valeur Liquidative.

2. Risque de liquidité

La SPI-RFA est exposée à un risque de liquidité du fait de la faible liquidité du marché immobilier. La vente d’actifs immobiliers nécessite un délai important qui peut être allongé en période de tension sur ce marché.

3. Risque lié au recours à l’endettement

La Société de Gestion se réserve la possibilité d’avoir recours à l’endettement dans le cadre du financement de ses acquisitions et autres travaux. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement

4. Risque de contrepartie

La SPI-RFA est exposée à un risque de contrepartie pouvant se matérialiser en une perte de revenus en cas d’impayé d’un ou plusieurs locataires notamment, ce qui peut entraîner une baisse de sa Valeur Liquidative et/ou de son rendement.

La SPI-RFA est exposée également à un risque de contrepartie sur ses Actifs Financiers placés sur divers produits/maturités. Ce risque peut se matérialiser par une perte de revenu ou de valeur de l’Actif Financier, ce qui peut entrainer une baisse de la Valeur Liquidative et/ou du rendement de la SPI-RFA.

5. Risque de taux

Malgré une couverture éventuelle du risque de taux, la SPI-RFA pourra demeurer exposée aux fluctuations des taux d'intérêts, à la hausse comme à la baisse, la dette bancaire pouvant être tirée à taux variable. Ainsi, une hausse des taux d'intérêts, au cas où ce risque ne serait pas intégralement couvert, entraînera une hausse de coût du service de la dette et réduira les résultats de la SPI RFA.

Dans ces conditions extrêmes, ce risque peut résulter dans un effet de levier négatif et entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

6. Risques spécifiques liés aux opérations de développement

La SPI-RFA pourra engager des opérations de développement (contrat de promotion immobilière, contrats de maîtrise d’ouvrage déléguée, etc.) qui seront susceptibles de l’exposer aux risques suivants :

1. risques liés à la construction en qualité de maître d’ouvrage ;

2. risques de défaillance du promoteur, maître d’œuvre, entreprises générales ;

(iii) risques de perception différée dans le temps à compter de l’achèvement de la construction de l’immeuble et de sa location.

Les opérations de développement exposent la SPI-RFA à un potentiel de baisse de la Valeur Liquidative du fait de la non-perception de loyers, d’une dévalorisation du capital immobilisé ou de contentieux techniques.

7. Risque lié à la détention de parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées

La SPI-RFA pourra détenir des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. Dans ces conditions l’évaluation des titres de participation effectuée par la Société de Gestion se fera sur la base des seules informations disponibles pouvant générer des variations à la hausse comme à la baisse des valeurs liquidatives.

8. Risque de non-renouvellement des baux conclus pour des durées fermes

Malgré la présence de clauses dans les contrats de bail de la SPI-RFA visant l’obligation des locataires à payer le loyer restant à courir jusqu’à la date d’échéance de la durée du bail, la SPI-RFA pourra demeurer exposée à un risque de non-renouvellement des contrats de bail par les locataires au-delà de la période ferme.

Le non-renouvellement des contrats de bail par les locataires peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative de la SPI-RFA.

Les risques associés à la SPI-RFA peuvent évoluer dans le temps.

2.4- Mécanismes de couverture

1. Mécanismes de couverture contre les risques financiers

La Société de Gestion peut utiliser les instruments dérivés suivants :

• contrats d’échange (swaps) de taux, contrats d’échange de taux (swaps) à composante optionnelle (en couverture) ;

• autres dérivés de taux : caps, floors (en couverture).

L’ensemble de ces instruments peut être utilisé pour couvrir le portefeuille contre les risques de taux et de crédit.

2. Mécanismes de couverture contre les risques locatifs

Une gestion rigoureuse des flux financiers est prévue afin de faire correspondre les flux financiers à recevoir par la SPI-RFA avec les flux qui seront versés aux Actionnaires.

Ces mécanismes qui visent à assurer la qualité du revenu locatif sont :

• une sélection rigoureuse d’Actifs Immobiliers conformément à la stratégie d’investissement de la SPI-RFA ;
• des contrats de bail de durées fermes ;
• une sélection rigoureuse des contreparties ;
• une veille constante de la rentabilité/solvabilité de la contrepartie ;
• une sélection de prestataires et conseils de premier plan dans le cadre de due diligence, gestion de projets, maintenance technique, etc.

3- Conditions et modalités d’émission des actions de l’OPCI ainsi que celles de restriction, de limitation ou de suspension d’émission et de sa reprise

3.1- Investisseurs Autorisés

1. Les Actions de la SPI-RFA sont réservées aux investisseurs :

• qualifiés au sens de la Loi 44-12 et éligibles à un investissement dans une SPI-RFA; et

§ agréés a)- pendant la Phase Initiale, par l’Assemblée Générale extraordinaire de la SPI-RFA décidant dans lesconditions prévues à l’Article V.6.3 du Document d’Information et, b)- à l’issue de la Phase Initiale et pendanttoute la durée de vie de la SPI-RFA, directement par la Société de Gestion ;

(les « Investisseurs Autorisés »).

2. Par dérogation à ce qui précède, et pendant la Phase Initiale, les sociétés qui répondent cumulativement aux quatre (4) critères suivants, à savoir (i) qualifiées au sens de la Loi 44-12 et éligibles à un investissement dans une SPI-RFA, (ii) dotées d’un actif net comptable supérieur à trois (3) milliards de dirhams, (iii) opérant dans le secteur de l’immobilier locatif et (iv) conseillées par la Société de Gestion en vertu d'une convention de conseil en investissement immobilier sont d’ores et déjà des Investisseurs Autorisés.

3. Les Investisseurs Autorisés, visés aux paragraphes (i) et (ii) ci-avant, doivent respecter les dispositions légales et réglementaires en vigueur, les conventions internationales ratifiées par le Royaume du Maroc ainsi que les standards internationaux au titre de la lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et la corruption.

Les Investisseurs Autorisés devront justifier de leur qualité d’investisseur qualifié, auprès du Dépositaire, lors de chaque souscription d'Actions de la SPI-RFA.

3.2- Conditions et modalités d’émissions des Actions

1. Valeur de souscription

 

Les Actions sont émises sur la base de :

 

• leur valeur nominale, lors de la constitution de la SPI-RFA ;

 

• la Valeur Liquidative, après la constitution de la SPI-RFA, c’est-à-dire, la valeur de l’actif net de la SPI-RFA divisée par le nombre d’Actions émises, majorée des commissions de souscription.

 

Les Actions émises portent même jouissance que les Actions existantes le jour de l'émission.

 

Elles sont soumises aux dispositions de la loi n°35-96 relative au dépositaire central et au régime général d’inscription en compte et sont émises conformément au Document d’Information.

 

La SPI-RFA n’émet qu’une seule catégorie d’Actions.

 

2. Montant minimum de souscription

 

En cours de vie de la SPI-RFA, le montant minimum de toute souscription initiale d’Actions par un Investisseur Autorisé est fixé, pour chaque Investisseur Autorisé, à cent dirhams (100 MAD) ou à une (1) Action.

 

Le montant minimum de toute souscription suivante est de cent mille dirhams (100.000 MAD) ou de mille (1.000) Actions.

 

(iii) Périodes de Souscription et règles de répartition des souscriptions

 

Les Investisseurs Autorisés peuvent souscrire des Actions uniquement au cours des périodes de souscription ouvertes à l’initiative discrétionnaire de la Société de Gestion (les « Périodes de Souscription »).

 

La Société de Gestion décide l’ouverture de Périodes de Souscription en fonction des opportunités d’investissement et selon lesbesoins de trésorerie de la SPI-RFA, dans l’intérêt de la SPI-RFA et de ses Actionnaires. Elle informe les Actionnaires et les Investisseurs Autorisés par tout moyen et spécifie les durées et les montants cibles de souscription au capital de la SPI-RFAvisés pour chaque Période de Souscription (les « Montants-Cibles »).

 

Sans préjudice des dispositions de l’article 23 de la Loi 70-14, les Périodes de Souscription sont réservées, en priorité, auxActionnaires qui peuvent souscrire un nombre d’Actions proportionnel à leur participation au capital de la SPI-RFA, à titreréductible et irréductible. Ainsi, lorsque le montant des souscriptions reçues n’atteint pas le Montant-Cible, la Société deGestion répartit le reliquat des souscriptions, de façon proportionnelle, entre les Actionnaires ayant souscrit à titre irréductible et souhaitant souscrire également à titre réductible.

 

Lorsqu’à l’issue d’une Période de Souscription, le montant des souscriptions à titre irréductible et réductible n’atteint pas leMontant-Cible, alors la Société de Gestion peut ouvrir immédiatement une nouvelle période de souscription qui est ouverteaux Investisseurs Autorisés autres que les Actionnaires (la « Nouvelle Période de Souscription ») et au cours de laquelle lesActions sont ouvertes à la souscription par tout Investisseur Autorisé, dans les conditions de l’Article IV.1.1 du Document d’Information, dans la limite du reliquat du Montant-Cible n’ayant pas été atteint au cours de la Période de Souscription précédente (le « Nouveau Montant-Cible »).

 

Nul ne peut souscrire des Actions en dehors des Périodes de Souscription ou des Nouvelles Périodes de Souscription.

 

4. Passation des ordres de souscription des Actions

 

La Société de Gestion est chargée de recueillir les souscriptions d’Actions de la SPI-RFA.

 

Les ordres de souscription doivent être horodatés dès leur réception par la Société de Gestion.

 

Les ordres de souscription sont pré-centralisés auprès de la Société de Gestion au plus tard un (01) Jour Ouvré avant la Date d’Etablissement de la Valeur Liquidative, à 12h00 heures (heure locale) (la « Date de Centralisation des Souscriptions ») et sont centralisées par le Dépositaire au plus tard avant 15h00 le même jour.

 

Les ordres de souscription sont exécutés sur la base de la première Valeur Liquidative établie après la Date de Centralisation des Souscriptions (soit à cours inconnu).

 

Tout ordre de souscription qui n’est pas accompagné d'un Bulletin de Souscription dument rempli et du montant de la souscription ne sera pas pris en compte par la Société de Gestion.

 

Des commissions de souscription acquises à la SPI-RFA sont prélevées lors de chaque souscription afin de couvrir les droits, frais, honoraires et taxes acquittées par la SPI-RFA lors de l’acquisition d’Actifs Immobiliers.

 

Des commissions de souscription non acquises à la SPI-RFA peuvent être prélevées lors de chaque souscription.

 

 

 

 

5. Livraison des Actions

 

Le délai courant de livraison des Actions, soit le délai entre la date de centralisation de l’ordre de souscription et la date de livraison des Actions par le Dépositaire est au maximum de trente (30) Jours Ouvrés. Toutefois, ce délai pourra être inférieur sur décision de la Société de Gestion.

 

La jouissance des titres commence au jour de la livraison des Actions.

Le calendrier de livraison des Actions est disponible auprès de la Société de Gestion et du Dépositaire de la SPI-RFA. Il est communiqué à tout Actionnaire sur simple demande par tout moyen faisant preuve de réception.

 

6. Avis d’opération

 

Chaque opération de souscription donne lieu à l’établissement d’un avis d’opération par le Dépositaire.

 

L’avis d’opération est adressé à la Société de Gestion qui le transmet, par tout moyen faisant preuve de réception, aux Actionnaires dans les (5) cinq jours francs à compter de la date de sa réception.

 

3.3- Conditions et modalités de restriction, de limitation ou de suspension d’émission d’Actions et de sa reprise

 

1. Restrictions :

 

La Société de Gestion et les Evaluateurs Immobiliers de la SPI-RFA n’ont pas le droit d’acheter des Actions émises par la SPI-RFA ou lui accorder des prêts.

 

La souscription d’Actions (i) est réservée aux seuls Actionnaires et/ou Investisseurs Autorisés tels que définis dans l’Article 3.1 ci-avant (ii) uniquement au cours des Périodes de Souscription ou des Nouvelles Périodes de Souscription et (iii) uniquement dans les limites du Montant-Cible ou, selon le cas, du Nouveau Montant-Cible. Les cessions directesd’Actions entre un Actionnaire et un autre Actionnaire ou un Investisseur Autorisé et tous tiers non-Actionnaire sont interdites.

 

2. Limitation et/ou suspension :

 

Dans l’hypothèse où, au cours d’une Nouvelle Période de Souscription, les demandes de souscriptions par des Investisseurs Autorisés sont supérieures au Nouveau Montant-Cible, les souscriptions sont alors, en tout état de cause, limitées au Nouveau Montant-Cible. La répartition des souscriptions entre l’ensemble des Investisseurs Autorisés ayant présenté une demande de souscription d’Actions est décidée par la Société de Gestion.

 

La Société de Gestion peut décider de mettre un terme à tout moment par anticipation à une Période de Souscription et/ou, selon le cas, à une Nouvelle Période de Souscription, dès lors que le montant des demandes de souscription atteint selon le cas, le Montant-Cible ou le Nouveau Montant-Cible.

 

En tout état de cause, l'établissement et la publication de la Valeur Liquidative continuent d’être assurés sans que lesdits établissement et publication constituent une remise en cause des limites, restrictions et suspensions susvisées.

La Société de Gestion informe immédiatement l’AMMC de toute ouverture et clôture de Périodes de Souscription ou de Nouvelles Périodes de Souscription. Les Actionnaires sont informés de l’ouverture et la fermeture des souscriptions.

 

La Société de Gestion doit obtenir l'autorisation préalable de l'AMMC pour toute opération de restriction, limitation ou suspension d'émission d'Actions de la SPI-RFA non prévue dans le Règlement de Gestion.

 

Lorsque les conditions ayant justifié les limitations et/ou suspensions d’émission d’Actions cessent, l’émission d’Actions de la SPI-RFA reprendra normalement, en conformité avec le présent Document d’Information, le Règlement de Gestion et la Réglementation OPCI.

La décision de reprise des émissions est publiée sur le site internet de la Société de Gestion.

 

3. Modalités d’information des Actionnaires en cas de suspension/reprise d’émission d’Actions

 

La Société de Gestion informe immédiatement les Actionnaires en cas de suspension/reprise d’émission d’Actions. Cette information est également publiée sur le site internet de la Société de Gestion.

 

4- Conditions et modalités de rachat des actions de l’OPCI ainsi que celles de restrictions, de limitation ou de suspension de rachat d’Actions ainsi que sa reprise

 

4.1- Conditions de rachat des Actions

 

La Société de Gestion est chargée de recueillir les rachats d’Actions de la SPI-RFA.

 

Les ordres de rachat doivent être horodatés dès leur réception par la Société de Gestion

 

Les ordres de rachat sont pré-centralisés auprès de la Société de Gestion au plus tard un (1) Jour Ouvré avant la Date d’Etablissement de la Valeur Liquidative, à 12h00 heures (heure locale) (la « Date de Centralisation des Rachats ») et sont centralisées par le Dépositaire au plus tard avant 15h00 le même jour.

 

Les demandes de rachat sont centralisées par le Dépositaire et exécutées sur la base de la première Valeur Liquidative établie après la Date de Centralisation des Rachats (soit à cours inconnu).

 

Dans le cas où la(es) demande(s) de rachat formulée (s) par un Actionnaire (l’« Actionnaire Sortant ») cumulerait(ent) plus de trente-quatre pourcent (34%) des Actions de la SPI-RFA , l’Actionnaire Sortant est tenu d’accompagner sa(es) demande(s) de rachat des lettres de démission d’un Administrateur désigné sur proposition dudit Actionnaire Sortant en application de l’Article V.7.1 du Document d’Information ou, si la(es) demande(s) de rachat formulée (s) par un Actionnaire Sortant cumulerait(ent) plus de soixante-huit pourcent (68%) des Actions de la SPI-RFA, des Administrateurs proposés parledit Actionnaire Sortant en application de l’Article V.7.1 du Document d’Information, pour que sa(ses) demande(s) soit(ent)valable(s). Ces lettres de démission doivent prévoir une date de prise d’effet de la démission à la date de l’exécution effective del’ordre de rachat par le Dépositaire, sans que la Société de Gestion n’ait opposé d’exception de limitation ou de suspension desrachats telle que prévues au paragraphe 4.3 et sans préjudice des délais de règlement des rachats formulés au paragraphe 4.2 ci-après.

Tout ordre de rachat qui n’est pas accompagné d'un Bulletin de Rachat dument rempli et, le cas échéant, de la /des démission(s) susvisée(s), ne sera pas pris en compte par la Société de Gestion.

 

Le montant versé par Action lors du rachat sera égal à la Valeur Liquidative diminuée, des commissions de rachat acquises à la SPI-RFA ou, le cas échéant, des commissions de rachat non acquises à la SPI-RFA.

 

Les ordres de rachat sont libellés exclusivement en nombre d’Actions.

 

 

Le calendrier de règlement des rachats est disponible auprès de la Société de Gestion et du Dépositaire de la SPI-RFA. Il est communiqué à tout Actionnaire sur simple demande.

 

Avis d’opération

Chaque opération de rachat donne lieu à l’établissement d’un avis d’opération par le Dépositaire.

 

 

L’avis d’opération est adressé à la Société de Gestion qui le transmet, par tout moyen faisant preuve de réception, aux Actionnaires dans les (5) cinq jours francs à compter de la date de sa réception.

 

4.2- Délai de règlement des rachats

 

Le délai de règlement des demandes de rachat est au maximum de six (6) mois calendaires suivant la Date de Publication de la Valeur Liquidative si les contraintes de liquidité de la SPI-RFA l’exigent, situation qui est constatée sur la base d’éléments objectifs définis au paragraphe ci-après.

En cas de conditions normales de marché, la date de règlement des rachats par le Dépositaire est celle portée au calendrier d’opération établit par la Société de Gestion.

 

4.3- Conditions et modalités de restriction, de limitation ou de suspension de rachat d’Actions et sa reprise

 

Dans l’intérêt des Actionnaires et/ou si les conditions de marché l’exigent, la Société de Gestion peut restreindre, limiter ou suspendre temporairement les rachats d’Actions de la SPI-RFA dans les conditions suivantes :

 

1. Lorsqu’un Actionnaire, qui détient plus de vingt pourcent (20 %) et moins de quatre-vingt-dix-neuf pourcent (99 %) des Actions, demande le rachat d’un nombre d’actions correspondant à plus de quinze pourcent (15%) de l’actif net de la SPI-RFA sur la base de la dernière Valeur Liquidative calculée, ce rachat peut être suspendu à titre provisoire.

 

Dans cette hypothèse, la demande de rachat est suspendue partiellement, sauf si le total des souscriptions reçues excède le total des rachats d’un montant au moins équivalent à la demande de rachat concernée. L’ordre de rachat est exécuté sur les quatre (4) Valeurs Liquidatives suivantes, par fractions égales jusqu’à exécution totale de l’ordre.

 

2. Si les ordres de rachat dépassent la trésorerie de la SPI-RFA ou si leur exécution aurait pour conséquence un non-respect par la SPI-RFA de la Règlementation OPCI, du Document d’Information ou du Règlement de Gestion, la Société de Gestion peut restreindre, limiter ou suspendre ces ordres le temps de trouver une solution satisfaisante.

 

(iii) La SPI-RFA doit suspendre le rachat de ses Actions lorsque son capital atteint la moitié du montant minimum du capital constitué conformément aux dispositions de l'article 28 de la Loi 70-14. Son Conseil d'Administration doit, dans un délai de deux (2) mois à compter de la date de cette suspension, convoquer l'Assemblée Générale extraordinaire de la SPI afin de se prononcer sur sa dissolution (conformément à l’article 72 de la Loi 70-14).

 

4. Le rachat par la SPI-RFA de ses Actions peut être suspendu par la Société de Gestion, à titre provisoire, en cas de circonstances exceptionnelles telles que – sans que cette liste ne soit exhaustive - une crise ou des difficultés majeures touchant le secteur de l’immobilier au Maroc ou la SPI-RFA en particulier, et uniquement si l'intérêt de l'ensemble des Actionnaires le commande.

 

La Société de Gestion informe immédiatement l’AMMC de toute décision de limitation, de restriction ou de suspension.

 

Dans les hypothèses décrites aux (i) à (iv) ci-avant, la Société de gestion fournit ses meilleurs efforts pour trouver les liquidités nécessaires pour procéder au rachat (nouvelles souscriptions, endettement, cession d’Actifs, etc.). La durée de la suspension ne peut en aucun cas dépasser vingt- quatre (24) mois à compter de la suspension ou limitation du rachat. Pendant cette durée, les Actionnaires s’interdisent de prendre toute résolution, décision ou mesure de quelle que nature que ce soit, visant à dissoudre et/ou liquider la SPI-RFA.

 

La Société de Gestion doit obtenir l'autorisation préalable de l'AMMC pour toute opération de limitation, de restriction ou de suspension de rachat d'Actions de la SPI-RFA, non prévue dans le Règlement de Gestion.

 

Lorsque les conditions ayant justifié les limitations et/ou suspensions de rachat d’Actions cessent, le rachat d’Actions de la SPI-RFA reprendra normalement, en conformité avec le Document d’Information, le Règlement de Gestion et la Réglementation OPCI.

 

L'Actionnaire ayant demandé le rachat de ses Actions, et dont le rachat est suspendu conformément aux stipulations qui précèdent, est informé par la Société de Gestion par tout moyen faisant preuve de réception de la suspension ou, selon le cas, l'exécution partielle de son ordre ainsi que des motifs la justifiant et des conditions d’exécution ci-dessus.

La Société de Gestion informe les Actionnaires de la reprise des rachats et publie cette décision sur son site internet.

 

5- Modalités et périodicité de détermination de la Valeur Liquidative de l’Action de la SPI-RFA

 

5.1- Modalités et périodicité de détermination de la Valeur Liquidative

 

La Valeur Liquidative d’une Action de la SPI-RFA est déterminée en divisant la valeur de l'Actif Net de la SPI-RFA par le nombre d'Actions de la SPI-RFA.

 

La Valeur Liquidative est établie sur une base semestrielle, les 30 juin et 31 décembre de chaque année. Dans le cas où la Date d’Etablissement de la Valeur Liquidative ne serait pas un Jour Ouvré, la Valeur Liquidative est établie le Jour Ouvré suivant.

 

Le calcul de la Valeur Liquidative intervient au plus tard vingt (20) Jours Ouvrés après la Date d’Etablissement de la Valeur Liquidative.

 

La Société de Gestion se réserve la possibilité de calculer et publier une Valeur Liquidative exceptionnelle qui est utilisée pour des opérations de souscription et/ou de rachat d’Actions réalisées selon les mêmes modalités prévues aux Articles 3et 4ci-avant.

 

Le délai prévu entre la demande de calcul de la Valeur Liquidative exceptionnelle et la date de son établissement et son utilisation pour les opérations de souscription/rachat ne dépasse pas (20) Jours Ouvrés.

La Société de Gestion informe l’AMMC dès la date de décision de calcul de la Valeur Liquidative exceptionnelle.

La Société de Gestion informera les Actionnaires et le Dépositaire de la décision de calcul et de publication d’une Valeur Liquidative exceptionnelle et de la date d’établissement de cette Valeur Liquidative exceptionnelle.

La Société de Gestion détermine une Valeur Liquidative estimative au moins tous les trois (3) mois (conformément à l’article 36 de la circulaire de l’AMMC n° 02/19) qui doit être intégrée dans le rapport trimestriel relatif à la SPI-RFA (conformément à l’article 73 de la circulaire de l’AMMC n°02/18). Cette Valeur Liquidative estimative ne peut pas être utilisée pour des opérations de souscription ou de rachat.

 

5.2- Modalités et périodicité de diffusion de la Valeur Liquidative

 

La Valeur Liquidative est communiquée par tout moyen à toute personne qui en fait la demande et est publiée dans un journal d’annonce légales cinq (5) jours francs suivant sa date de calcul. La Valeur Liquidative est également affichée dans les locaux de la Société de Gestion le premier jour ouvrable qui suit sa détermination.

 

Elle est également communiquée à l’AMMC par voie électronique le premier jour ouvrable suivant sa détermination.

 

6- Frais et commissions

Les frais et commissions à la charge de l’investisseur servent à couvrir les charges d’exploitation de la SPI-RFA, y compris les frais liés directement à la distribution des Actions, et que ces frais sont de nature à réduire les revenus et la performance de ses investissements.

6.1 Commissions d’émission ou de rachat des Actions

 

Les commissions de souscription et de rachat viennent augmenter le prix payé par l’investisseur ou diminuer le prix de remboursement :

 

• Les commissions acquises à la SPI-RFA servent à compenser les frais supportés par la SPI-RFA relatifs en particulier à l’acquisition ou à la cession d’Actifs Immobiliers ;

 

• Les commissions non acquises à la SPI-RFA reviennent à la Société de Gestion pour la commercialisation des Actions de la SPI-RFA.

 

 

 

 

 

Les commissions sont résumées dans les tableaux ci-après :

 

 

6.2 Frais de gestion

 

1. Cartographie des frais de gestion

 

Le barème des frais maximums supportés directement par la SPI-RFA sont détaillés, dans le tableau des frais ci-après.

 

Ces frais s’entendent hors taxes. La TVA au taux en vigueur doit être ajoutée en sus.

 

Pour toute information complémentaire, le souscripteur peut se reporter au rapport annuel de la SPI-RFA.

 

 

 

2. Frais de fonctionnement et de gestion

 

Les frais de fonctionnement et de gestion sont provisionnés à chaque Valeur Liquidative à hauteur de 5% HT maximum annuel et recouvrent l'ensemble des frais supportés de manière récurrente par la SPI-RFA afin d'en assurer le fonctionnement à l'exclusion des frais liés à l'exploitation immobilière, des commissions de surperformance et des frais et commissions liés aux opérations de transaction.

 

1. Rémunération de la Société de gestion

 

La rémunération de la Société de Gestion au titre de ses prestations liées à l'exécution des missions notamment de :

 

• Gestion de la SPI-RFA (fund management), à savoir notamment l’établissement de la stratégie d’investissement et du business plan général de la SPI-RFA ainsi que l’allocation entre la poche immobilière et la poche financière, l’identification et l’évaluation des opportunités d’investissement, la détermination des modalités de financement des Actifs Immobiliers, ainsi que, le cas échéant, des Actifs Financiers, la détermination des modalités de réalisation des Actifs Immobiliers et des Actifs Financiers, les prestations liées aux obligations d'information de l’AMMC et des actionnaires/porteurs, et notamment l'établissement du rapport annuel de gestion et des documents d'information périodique ;

 

• Gestion des Actifs Immobiliers (asset management immobilier), à savoir notamment l’élaboration des stratégies d’acquisition, de construction, de financement, d’arbitrage et de commercialisation des Actifs Immobiliers, l’élaboration de la stratégie de gestion des Actifs Immobiliers ;

 

La SPI-RFA rémunère ainsi la Société de Gestion au titre des prestations liées à la Gestion de la SPI-RFA (fund management immobilier) et la Gestion des Actifs Immobiliers (asset management immobilier) (ensemble, la « Commission de Gestion »).

La Commission de Gestion est égale à la somme de :

- la Gestion de la SPI-RFA (fund management immobilier) : taux maximum de 0,53% HT de l’Actif Net ; et

- la Gestion des Actifs Immobiliers (asset management immobilier) : taux maximum de 0,65% HT de l’Actif Net.

La rémunération de la Société de Gestion qui est à hauteur de 1,18% HT maximum est prélevée tous les trimestres.

 

2. Commission de Surperformance

La Société de Gestion percevra une commission de surperformance qui rémunère la Société de Gestion dès lors que la SPI-RFA a dépassé ses objectifs annuels de résultat net de la SPI-RFA avant déduction de ladite Commission de Surperformance et exclusion faite de l’impact de la réévaluation des Actifs, tels que présentés dans son rapport annuel pour l’année suivante (la « Commission de Surperformance »). Elle est facturée à la SPI-RFA.

La Commission de Surperformance sera nulle la première année (2021), elle est ensuite fixée à dix pourcent (10%) HT du résultat net de la SPI-RFA (tel que défini à l’article 74 de la Loi 70-14) avant déduction de ladite Commission de Surperformance et exclusion faite de l’impact de la réévaluation des Actifs.

 

3. Rémunération du Dépositaire

 

Les modalités de rémunération du Dépositaire sont fixées dans la convention conclue entre lui et la Société de Gestion agissant pour le compte de la SPI-RFA. Elles se déclinent, comme suit :

 

 

La rémunération du Dépositaire est prélevée trimestriellement.

 

4. Rémunération du dépositaire central

 

La rémunération du dépositaire central porte sur l’ensemble des prestations présentées détaillées ci-après ^(*)

• Droit d’admission : 0,01 ‰ HT annuel de la capitalisation admise au moment de l’admission ; et
• Commission de gestion de comptes émissions : 300 MAD HT mensuel.

(*) Suivant l’avis aux affiliés N° 60/2021 en 19 / 02 / 2021

 

 

5. Rémunération des Evaluateurs Immobiliers

 

La rémunération des Evaluateurs Immobiliers porte sur :

 

1. Les missions permanentes :

 

Au moment de la constitution de la SPI-RFA et à l’issue de chaque exercice à compter de la date de cette constitution, les Evaluateurs Immobiliers procèdent chacun par alternance, d’un exercice à l’autre, aux missions suivantes :

 

• expertise immobilière complète des actifs immobiliers de la SPI-RFA intégrant, notamment, la valeur retenue, l’intégralité des calculs effectués ainsi que toutes les hypothèses et éléments ayant conduit à ladite valeur (la « Mission d’Expertise ») ;

 

• examen critique de l’expertise immobilière précitée comprenant, notamment, les contrôles effectués, la revue de la méthodologie mise en œuvre, les éléments et hypothèses retenus, les motifs justifiant un éventuel avis négatif ainsi que la proposition d’une évaluation alternative (la « Mission de Critique »).

 

2. Les missions ponctuelles :

 

La Société de Gestion peut être amenée, à tout moment pendant la durée de vie de la SPI-RFA, à solliciter les Evaluateurs Immobiliers aux fins de réaliser, selon le cas, une Mission d’Expertise ou une Mission de Critique des Actifs Immobiliers (avec ou sans visite) et ce en sus des prestations d'expertises récurrentes, notamment et à titre indicatif, dans les cas suivants (les « Expertises Ponctuelles ») :

 

• à l'occasion d'acquisition, d'apport en nature ou de vente d'Actifs Immobiliers par la SPI-RFA ;

 

• pour les besoins de l'établissement d'une Valeur Liquidative exceptionnelle ; et/ou

 

• en cas d'évènements susceptibles d'avoir un impact significatif sur la valeur d'un ou plusieurs Actifs.

 

La rémunération appliquée à ces Expertises Ponctuelles est négociée de bonne foi par les parties.

 

Les modalités de rémunération des Evaluateurs Immobiliers sont fixées dans les conventions conclues entre eux et la Société de Gestion agissant pour le compte de la SPI-RFA.

 

La Société de Gestion négocie les honoraires des Evaluateurs Immobiliers en fonction de plusieurs facteurs : la nature des actifs, leurs localisations géographiques, leurs surfaces, etc.

 

Le règlement des factures des Evaluateurs Immobiliers est effectué à la même fréquence d’établissement des Valeurs Liquidatives de la SPI-RFA, dans un délai de trente (30) jours maximum à compter de la Date de Publication de la Valeur Liquidative suivant la présentation de la facture.

 

Il se peut que la Société de Gestion fasse appel aux Evaluateurs Immobiliers pour évaluer des opportunités potentielles d’investissement dans la SPI-RFA. Ces évaluations sont facturées à la SPI-RFA aux conditions négociées entre la Société de Gestion et les Evaluateurs Immobiliers.

 

La rémunération des Evaluateurs Immobiliers se limite à 0,6 % maximum de l’Actif Net.

 

6. Rémunération du Commissaire aux Comptes

 

La rémunération du Commissaire aux Comptes porte sur la mission d’audit et de certification des comptes de la SPI-RFA. Elle se limite à 0,2 % maximum de l’Actif Net.

 

7. Commission annuelle de l’AMMC

 

Conformément à l’article 90 de la Loi 70-14, la SPI-RFA est assujettie au paiement d’une commission annuelle versée à l’AMMC, calculée sur la base de l’Actif Net de la SPI-RFA, selon les taux suivants :

 

• 0,3 pour mille de l’Actif Net lorsque celui-ci est inférieur ou égal à cinq cent (500) millions de dirhams ;

 

• 0,2 pour mille de l’Actif Net lorsque celui-ci est supérieur à cinq cent (500) millions de dirhams et inférieur à un (1) milliard de dirhams ;

 

• 0,1 pour mille de l’Actif Net lorsque celui-ci est supérieur ou égal à un (1) milliard de dirhams.

 

8. Rémunération des experts-comptables et conseils juridiques

 

La rémunération des experts-comptables porte sur l’établissement des comptes de la SPI-RFA qui seront ensuite certifiés par le Commissaire aux Comptes. Elle se limite à 0,5 % maximum de l’Actif Net.

 

La rémunération des conseils juridiques porte sur le conseil et l’assistance juridiques sur toutes les problématiques relevant de la Réglementation OPCI auxquelles peut être confrontée la SPI-RFA ainsi que sur l’élaboration de la documentation contractuelle et sociétale de la SPI-RFA. Elle se limite à 0,5 % maximum de l’Actif Net.

 

3. Frais d’exploitation immobilière

 

Les frais d’exploitation immobilière sont provisionnés à chaque Valeur Liquidative à hauteur de 1 % maximum de la valeur globale des Actifs Immobiliers détenus (n’incluant pas les dépenses de maintenance des Actifs Immobiliers et les grosses réparations qui sont à la charge des locataires à l’exception des gros travaux dont le coût est supérieur à cent mille dirhams (100 000 MAD) toutes taxes comprises. Ces frais recouvrent l'intégralité des frais et charges liés à la gestion du patrimoine immobilier, en particulier ceux liés aux travaux, fonction de la stratégie de la SPI-RFA et des conditions de marché. La SPI-RFA supporte essentiellement les frais mentionnés ci-dessous, dans la mesure où ils ne sont pas refacturés aux locataires et qu'ils ne sont pas immobilisables dans la comptabilité de la SPI-RFA :

 

• l'ensemble des charges des Actifs Immobiliers, notamment :

 

• les loyers des baux à construction, de baux emphytéotiques ou autres ;
• les impôts, taxes et redevances afférents aux Actifs Immobiliers non refacturés aux occupants, en ce compris notamment la taxe foncière, les taxes ou redevances sur les bureaux et locaux commerciaux ;
• les fournitures d'éclairage, d'eau, de chauffage, de climatisation, de ventilation, et généralement toute consommation d'énergie et de fluides quels qu'ils soient ;
• les primes d'assurances et commissions de courtage y afférentes ;
• les frais du personnel affecté au gardiennage, à la sécurité ;
• les honoraires d'administration de biens et de « property » management ;
• l'ensemble des dépenses, frais et charges liés à la détention des parts et actions de sociétés immobilières ;

 

• l'ensemble des frais liés à la commercialisation locative, notamment les frais et commissions de location et de recherche de locataires et les frais et honoraires de gestion y afférents ;

 

• l'ensemble des dépenses d'aménagement, d'entretien, de nettoyage, de maintenance, de réparation, de remplacement et de mise en conformité à effectuer sur les immeubles et leurs équipements, en ce compris les honoraires techniques et juridiques y afférents (architectes, bureaux d'études, maîtrise d'ouvrage déléguée, notaires, avocats et évaluateurs, etc.) ainsi que les impôts, taxes et redevances y afférents ;

 

• les honoraires de conseils divers, notamment liés à la gestion des contentieux ou autres, entrants dans le cadre de l'activité de la SPI-RFA, dès lors que ces honoraires ne se rapportent pas à des contentieux découlant d'un manquement contractuel ou d'une méconnaissance des obligations légales ou réglementaires de la Société de Gestion.

 

 

4. Frais liés aux opérations sur Actifs Immobiliers

 

Les frais suivants liés aux opérations de transactions immobilières se présentent comme suit :

 

• l'ensemble des frais afférents aux acquisitions et ventes d'Actifs Immobiliers, notamment les frais d'acquisition et de cession de tous biens et droits immobiliers ou titres de sociétés immobilières, les émoluments de notaire, les honoraires de conseil, les commissions d'agents ;

 

• les frais d'actes, les impôts et taxes afférents aux actes, les frais d'audit, d'études techniques et d'évaluation des actifs, les frais d'audits techniques, juridiques et fiscaux, que lesdites opérations d'acquisition et de cession soient effectivement conclues ou qu'elles soient interrompues ou abandonnées pour quelque cause que ce soit ;

 

• l'ensemble des frais afférents à la construction des Actifs Immobiliers, notamment la rémunération des entreprises, des promoteurs, maîtres d'ouvrage délégués, maîtres d'œuvre, les honoraires techniques et juridiques (architectes, bureaux d'études, notaires, avocats et évaluateurs, etc.), ainsi que les impôts, taxes et redevances y afférents ;

 

• l'ensemble des frais afférents au financement des acquisitions ou des constructions des Actifs Immobiliers, que lesdites opérations d'acquisition ou de construction soient effectivement conclues ou qu'elles soient interrompues ou abandonnées pour quelque cause que ce soit, les commissions, intérêts, frais de couverture de taux et coûts des sûretés afférents aux financements et à leur remboursement.

 

5. Frais liés aux opérations sur instruments financiers

 

Les frais de transaction sur instruments financiers incluent les frais d'intermédiation (courtage, impôt de bourse, etc.).

6. Autres frais

 

Des frais, autres que ceux mentionnés précédemment, peuvent être prélevés à la SPI-RFA, en particulier :

 

• les frais de structuration de la SPI-RFA ;

 

• il est précisé que toute autre fonction, en dehors des fonctions de gestion de la SPI-RFA (Fund Management) et de gestion des actifs immobiliers (Asset Management), assurée par la Société de Gestion pour le compte de la SPI-RFA, et rentrant dans le cadre de l’objet social de la Société de Gestion, peut faire l’objet d’une tarification supplémentaire.

 

La SPI-RFA supporte directement les frais de toute autre prestation non couverte par la rémunération de la Société de Gestion.

 

Pour toute information concernant les frais supportés par la SPI-RFA, les investisseurs peuvent se reporter au rapport annuel de la SPI-RFA.

 

V.3.6 Dépassement des frais et commissions

 

Après approbation du Comité AMAC, la Société de Gestion peut dépasser, exceptionnellement, les taux des frais et commissions susmentionnés.

 

Par ailleurs, et si la situation l’exige, la Société de Gestion peut dépasser les taux des frais et commissions susmentionnés à condition d’en justifier les motifs auprès du Comité AMAC.

 

7- Modalités de distribution de tout produit ou revenu aux porteurs de titres

Les sommes distribuables correspondent aux montants de distributions décidés annuellement par le Conseil d’Administration de la SPI-RFA, sur proposition de la Société de Gestion, conformément à la Réglementation OPCI et correspondant à :

 

- au moins 85% de la quote-part du résultat visé au 1) de l'article 75 de la Loi 70-14 ;

- au moins 60% de la plus-value réalisée au titre de la cession d'actifs mentionnes aux 1),2),3),4), et 5) de l'article 3 de la Loi 70-14 ;

- 100% des dividendes et parts sociales perçus ; et

- 100% des produits des revenus, des plus-values de cession des instruments financiers visés au 1) de l'article premier de l’arrêté n°2305-18 du Ministère de l’Economie et des Finances et des placements à revenu fixe perçus.

 

Le montant distribué est réparti entre les Actionnaires au prorata du nombre d’Actions détenues par chacun d’eux, et ce suivant les conditions et selon les modalités fixées par la Réglementation OPCI.

 

La mise en paiement des sommes distribuables est effectuée dans un délai maximum de six (6) mois suivant la date de clôture de l’exercice.

 

En vue de maintenir les sommes distribuables unitaires en cas de souscription ou de rachat, les comptes de régularisation des revenus et des plus ou moins-values nettes distribuables prévus au 1) de l'article 75 de la Loi 70-14, sont mouvementés, lors de chaque souscription ou rachat, de la quote-part des revenus et des plus ou moins-values distribuables incluses dans la Valeur Liquidative.

 

A la souscription ou le rachat, le prix payé par l’Actionnaire comprend, d'une part la quote-part du résultat de l'exercice en cours et, d'autre part, le cas échéant, la quote-part du résultat de l'exercice clos et du report à nouveau de l'exercice antérieur.

 

8- Informations pratiques

 

 

Etablissement dépositaire	Banque Marocaine pour le Commerce et l’Industrie (BMCI)
Evaluateurs immobiliers	DEXA et CAPITAL REALTY
Commissaire aux comptes	Deloitte Audit
Lieu et modalités d’obtention des informations relatives à l’OPCI (règlement de gestion, document d’information, politique de gestion des conflits d’intérêts et les derniers rapports semestriel et annuel de l’OPCI)	Lieu : Rond-Point reliant l’avenue AC 60 et Route de Sidi Messaoud Route de Bouskoura, Casablanca. Modalités d’obtention des informations : Par courrier à l’adresse ci-dessus ou par e-mail à l’adresse suivante : investorrelations@reim-partners.com
Administration et direction générale	La direction générale de la SPI-RFA est assurée par la Société de Gestion REIM Partners, représentée par Monsieur Nawfal BENDEFA en sa qualité de Président Directeur Général.
Composition du conseil d’administration	Monsieur Philippe Bernard DUMEL : Président du Conseil d’Administration Monsieur Idriss BENSMAIL : Administrateur REIM Partners, représentée par Monsieur Nawfal BENDEFA en sa qualité de représentant permanent : Administrateur.